BEI HAUSGELDRÜCKSTÄNDEN HAT NUR DIE EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT SCHADENSERSATZANSPRÜCHE
Begriff
Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16).
Hausgeldrückstand von rund 15.000 EUR
Einer der Wohnungseigentümer ist mit Hausgeldzahlungen auf beschlossene Wirtschaftspläne und Nachzahlungen auf beschlossene Jahresabrechnungen in einer Gesamthöhe von fast 15.000 EUR in Rückstand. Weil die Verwaltervergütung nicht gezahlt werden konnte, legte die Verwalterin ihr Amt nieder. Der Rückstand der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Stromversorger belief sich auf knapp 500 EUR. Zur Abwendung der angekündigten Sperrung der Wasserversorgung verhandelte einer der Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet, mit diesem Versorgungsunternehmen und erreichte eine Stundung der rückständigen Wasserkosten um 50 % mit der Folge, dass der Wasserversorger gegen Zahlung von 2.000 EUR bereit war, von der Sperre der Wasserversorgung abzusehen.
Vermietender Eigentümer verlangt vom Hausgeldschuldner Schadensersatz
Die von dem Wohnungseigentümer daraufhin unter den Wohnungseigentümern durchgeführte Sammlung, an der sich auch der Hausgeldschuldner beteiligte, erbrachte lediglich einen Gesamtbetrag von 1.200 EUR. Alsbald stellten die Versorgungsunternehmen die Lieferung von Allgemeinstrom und Wasser wegen Zahlungsrückständen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Der vermietende Wohnungseigentümer verlangt von dem Hausgeldschuldner Schadensersatz in Höhe von 1.300 EUR, weil ihm wegen der Sperrung der Wasser- und Stromversorgung entsprechende Mieteinnahmen entgangen seien. Seine Klage blieb allerdings erfolglos.
Anspruch auf Zahlung der Hausgelder steht allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
Ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Hausgeldschuldner durch die Nichtzahlung der Hausgelder eine Pflicht gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer verletzt hat. Dies aber ist nicht der Fall. Der vermietende Wohnungseigentümer hatte gegen den Hausgeldschuldner keinen Anspruch auf Zahlung der Hausgeldrückstände in Höhe von rund 15.000 EUR an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch auf Zahlung des Hausgelds steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Vielmehr ist alleinige Inhaberin dieses Anspruchs die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch ist Teil des Verwaltungsvermögens der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer ist auch nicht zur Geltendmachung der Hausgelder im eigenen Namen befugt.
Pflichten der Wohnungseigentümer
Durch die Nichtzahlung der Hausgelder hat der Hausgeldschuldner auch nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Zwar besteht unter den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem u.a. die Pflicht der Wohnungseigentümer erwächst, an einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Zu der Treuepflicht gehört auch die Pflicht, Beschlüsse zu fassen, die der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen verschaffen. Dies betrifft insbesondere die Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung durch Sonderumlage und die Jahresabrechnung.
Keine Verletzung von Mitwirkungspflichten
Um die Verletzung einer solchen Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer im Rahmen der internen Willensbildung der Gemeinschaft geht es vorliegend aber nicht. Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen existieren ja. Lediglich die Eigentümergemeinschaft hat nach entsprechender Beschlussfassung einen Anspruch auf Zahlung der Wohngelder. Der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter oder durch alle übrigen oder einzelne Wohnungseigentümer, hat für die Einziehung der Gelder zu sorgen. Nur gegenüber der Gemeinschaft besteht demgemäß auch eine Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer.
Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft
Mit dieser Kompetenzverteilung zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern wäre es unvereinbar, wenn die Pflicht zur Zahlung des Hausgelds als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer qualifiziert würde und die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche nicht nur der Eigentümergemeinschaft, sondern auch der einzelnen Wohnungseigentümer zur Folge haben könnte. Dass selbstverständlich auch die Wohnungseigentümer ein Interesse an der rechtzeitigen Erfüllung der Hausgeldforderungen haben, kann aber eine Haftungserweiterung des säumigen Wohnungseigentümers nicht rechtfertigen.
Quelle Haufe
