Sonderumlage: Erwerber haftet, wenn die Beiträge nach dem Eigentumswechsel fällig werden

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16).

Sonderumlagenbeschluss enthält keine Regelung zur Fälligkeit

Zur Finanzierung einer größeren Sanierungsmaßnahme hatten die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen. Zur Fälligkeit der Beiträge enthält der Beschluss keine Regelung. Einer der Wohnungseigentümer hatte kurz darauf seine Wohnung veräußert. Nachdem der Erwerber im Grundbuch eingetragen war, forderte der Verwalter die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge an der beschlossenen Sonderumlage an. Der Erwerber zahlte nicht freiwillig. Die Klage der Gemeinschaft auf Leistung des Beitrags war sodann erfolgreich.

Erwerber verweigert Sonderumlagenzahlung

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren. Die Eigentümergemeinschaft hat daher einen Anspruch gegen den Erwerber auf Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils der Sonderumlage.

Unterschiedliche Behandlung von Hausgeld und Sonderumlage ist nicht gerechtfertigt

Zwar handelt es sich beim Hausgeld regelmäßig um monatlich wiederkehrende Vorschusszahlungen, während Sonderumlagen oftmals als einmalige Beiträge zur Finanzierung einer entstandenen oder absehbaren Deckungslücke beschlossen werden. Dies allein rechtfertigt aber keine unterschiedliche Behandlung, zumal die Wohnungseigentümer auch für Sonderumlagen beschließen können, dass diese als Vorschüsse in monatlichen Raten zu zahlen sind oder dass eine anstehende bauliche Maßnahme durch eine Kreditaufnahme finanziert werden soll und die Darlehensraten als Sonderumlage anteilig von den Wohnungseigentümern getragen werden.

Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der Gemeinschaft

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss über eine Sonderumlage mangels Eigentümerstellung nicht mitwirken konnte, denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht.

Beiträge zur Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig

Die Sonderumlage war vorliegend auch nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig. Da die Sonderumlage einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft darstellt, begründet der Beschluss über die Sonderumlage für die Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung gemäß § 28 Abs. 2 WEG. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden danach erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.

Nicht jede Dringlichkeit erfordert sofortige Fälligstellung der Sonderumlage

Dass die Wohnungseigentümer erst nach Abruf durch den Verwalter verpflichtet sind, die dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, entspricht nämlich im Regelfall auch dann ihren Interessen, wenn es sich um eine dringliche Maßnahme handelt. Im Übrigen erfordert nicht jede Dringlichkeit die sofortige Fälligstellung der Sonderumlage. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre anteiligen Beiträge zu der Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn die beschlossenen Beiträge für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Da der Verwalter sowohl die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft kennt als auch die anstehenden Maßnahmen in deren Namen zu beauftragen hat, kann er im Regelfall am besten einschätzen, wann Letzteres der Fall ist.

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