Erhaltung: Reparatur und Dämmung der Fassade

Bei einer modernisierenden Instandsetzung müssen sich die Wohnungseigentümer nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern dürfen sich für eine Lösung entscheiden, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. 

   

Normenkette

WEG §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 2, Abs. 3; EnEV § 9 Abs. 1, Abs. 3 

   

Das Problem

  1. Zum Tagesordnungspunkt (TOP) 11 beschließen die Wohnungseigentümer, mehrere Fassaden und Dächer für 482.575 EUR zu reparieren und dabei zu dämmen. Unter TOP 12 beschließen sie, für die Maßnahmen 70.000 EUR aus der Instandhaltungsrückstellung zu nehmen und die restlichen Kosten durch eine Sonderumlage aufzubringen.
  2. Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, bei der Dämmung der Fassaden handele es sich um eine Modernisierung, sodass die erforderliche Beschlussmehrheit nicht erreicht sei. Außerdem gehe eine Reparatur des Daches als die dringlichere Maßnahme vor, während die gleichzeitige Reparatur der Fassade die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer überstrapaziere. So sei es ihm selbst gar nicht möglich, die auf ihn entfallende Sonderumlage in Höhe von über 15.000 EUR zu zahlen. Schließlich sei aber auch nicht klar, welche Art der Fassadendämmung beschlossen worden sei. Aus einem offenen Brief eines Wohnungseigentümers gehe, dass die Kosteneinsparung aus einer heute als fragwürdig geltenden Verwendung von Styropor anstelle von mineralischer Dämmwolle bei der Fassadendämmung resultiere.
  1. Nach Ansicht der beklagten Wohnungseigentümer gehen die Angriffe ins Leere, da ein Grundsatzbeschluss zur Instandsetzung der Gebäudefassaden unter Anbringung eines Wärmeschutzes bereits vor über 10 Jahren gefasst worden sei. Die Fassaden seien kaputt und seien nach § 9 EnEV notwendigerweise zu dämmen.
  • 9 EnEV (Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden)

(1) Soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nummer 1 bis 6 ausgeführt werden, sind die Änderungen so auszuführen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen die für solche Außenbauteile in Anlage 3 festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten. ….

(3) Absatz 1 ist nicht anzuwenden auf Änderungen von Außenbauteilen, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als 10 vom Hundert der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft.

  1. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Gegen diese Entscheidung richtet sich K's Berufung. Er beanstandet insbesondere, dass im Jahr 2004 kein Grundlagenbeschluss über eine Wärmedämmung gerade der Fassaden gefasst worden sei. Dringlich sei im Übrigen – wie von ihm ausgeführt – nur die Reparatur des Daches. Schließlich sei der Beschluss auch sehr unklar und daher wohl nichtig, da aus ihm nicht hervorgehe, welche Arbeiten an der Fassade genau durchgeführt werden sollen. Nichtig sei aber auch der Beschluss über die Sonderumlage, da weder deren Gesamthöhe noch die einzelnen Beträge oder der Umlageschlüssel mitgeteilt würden.
   

Die Entscheidung

Die Berufung hat jeweils keinen Erfolg!

Die Erhaltung von Fassade und Dach (Beschluss zu TOP 11)

Es handele sich bei der Reparatur der Fassade und der Aufbringung einer Wärmeisolierung um keine Modernisierung, sondern um eine modernisierende Instandsetzung.

  1. Es sei allgemein anerkannt, dass sich Wohnungseigentümer im Rahmen einer Instandsetzung nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken müssten, sondern sich für eine Lösung entscheiden dürfen, die zu einer baulichen Veränderung führe, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstelle. Dabei sei der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen. Ein solcher würde aber, damit das im Wohnungseigentum stehende Gebäude nicht an Wert verliere, bei einer Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde legen. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung könne unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei komme es auf die Amortisation der Mehrkosten allerdings nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen sei.
  2. Der Beschluss nach § 22 Abs. 3 WEG sei auch nicht unbestimmt. Durch die Bezugnahme auf einen Sanierungsplan seien die auszuführenden Maßnahmen jedenfalls soweit in ihren wesentlichen Elementen und Abläufen so beschrieben, dass sie die Grundlage für eine Beauftragung eines Bauunternehmens und somit ein Tätigwerden des Verwalters bilden könnten. Ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, weil keine fertigen Kostenvoranschläge bei Beschlussfassung vorgelegen hätten, könne dahingestellt bleiben. Hieraus könne sich zwar ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) ergeben. Dieser Anfechtungsgrund sei aber erst nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgebracht worden und damit nicht mehr zu berücksichtigen.
  3. Bei der Frage, ob die Anbringung der Wärmedämmung eine Instandsetzungsmaßnahme oder doch eine bauliche Veränderung darstelle, sei zu berücksichtigen, dass die Fassaden zu renovieren seien und die in § 9 Abs. 3 EnEV festgelegte Grenze von mehr als 10 % der Bauteilfläche überschritten sei, sodass eine Wärmedämmung anzubringen sei. Aus diesem Grund sei auch eine Kosten-/Nutzen-Analyse entbehrlich.
  4. Nicht zu beanstanden sei es, zu beschließen, Dach und Fassade gleichzeitig zu reparieren. Grundsätzlich stehe den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen Ermessen zu. Das Ermessen erfasse auch den Zeitraum, in dem Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Zwar sei darauf zu achten, dass die beabsichtigten Maßnahmen die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überforderten. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer stehe aber einer Erhaltungsmaßnahme nicht entgegen, wenn diese angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes erforderlich und unaufschiebbar sei.
  5. Der angefochtene Beschluss bewege sich nach diesem Maßstab in dem den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessensspielraum. Die Dringlichkeit der Dachreparatur sei unstreitig. Angesichts eines erheblichen Schädigungsgrads der Fassade sei aber auch deren baldige Reparatur geboten. Zu Recht hätten die Wohnungseigentümer außerdem die Einsparungen durch eine gleichzeitige Reparatur in ihre Entscheidung miteinfließen lassen, die sich nahe iegender Weise aus einem nur einmal erforderlichen Gerüstaufbau sowie einer insgesamt verkürzten Reparaturzeit, die auch etwaige Mietminderungen und sonstige Belastungen für die Wohnungseigentümer vermindere, ergeben könnten.

 

3 Die Sonderumlage (Beschluss zu TOP 12)

Auch der Beschluss zu TOP 12 sei weder nichtig noch widerspreche er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere sei der Beschluss nicht zu unbestimmt, da sich die Gesamthöhe der Sonderumlage, der Umlageschlüssel sowie die im Einzelnen von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Beträge aus der Anlage zur Niederschrift, auf die in TOP 12 auch Bezug genommen werde, ergäben.

 

   

Kommentar

Anmerkung

  1. Ist eine Fassade schadhaft und beschließen die Wohnungseigentümer wie im Fall, die Fassade zu reparieren, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Sind die Wohnungseigentümer nach § 9 EnEV gezwungen, die Reparatur so auszuführen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen die für solche Außenbauteile in Anlage 3 festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EnEV), ändert sich nichts. Es handelt sich dann um eine Instandsetzung im weiteren Sinne und nicht – wie es das Landgericht aber annimmt – um eine modernisierende Instandsetzung.
  2. Wohnungseigentümer sind – wie im Fall – frei, bei Gelegenheit der Reparatur der Fassade gleich das Dach zu reparieren und/oder zu dämmen. Auch hier kann die EnEV eine Dämmung gebieten.

Quelle Haufe

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